Ремонт квартиры и дома в Греции: гид для покупателей из-за рубежа

Для кого эта статья

Эта статья для вас, если вы купили или собираетесь купить квартиру или дом в Греции и живёте далеко: в Израиле или в любой другой стране.

После сделки выясняется, что ключи в руках это только начало. Старая квартира в Греции почти всегда требует серьёзного ремонта: сантехника, электрика, полы, кухня, окна.

Я написала, как такой ремонт устроен на самом деле: сколько денег закладывать, сколько это занимает времени, как контролировать, когда вас нет на месте, и какие ошибки я вижу у покупателей из-за границы снова и снова.

Я Женя Шир, консультант по недвижимости в Салониках. Я веду клиентов в том числе по ремонту, а ещё сама покупаю и ремонтирую объекты, так что пишу из опыта, а не по книгам.

Сколько денег закладывать

Бюджет зависит прежде всего от вида ремонта. Начнём с самого полного случая: ремонт с изменением планировки, то есть почти всё сносят и строят заново. Строят новые стены, меняют всю разводку труб и делают полностью новую электрику, включая проводку и щиток. Новую разводку стоит тянуть от водяного счётчика, и на этом лучше настоять, иначе потом будут проблемы.

В центре Афин такой ремонт на октябрь 2026 года начинается примерно от 700 € за м² и дальше вверх. Это ремонт под ключ, но без мебели и без бытовой техники. Кухня и сантехника обычно входят, но не всегда. 700 € это нижняя планка.

В Салониках примерно так же, 600-650 € за м², смотря что выбирают. Тоже без мебели и без техники. Стиральная машина, холодильник, плита, духовка, вытяжка и кондиционеры считаются техникой и покупаются отдельно. Действительно качественный ремонт в квартире 50 м² может доходить и до 800 € за м².

Маленькая квартира выходит дороже за метр. Электрик и сантехник считают по метрам, но основная часть расходов это окна, двери и кухня, а у них цена стандартная и в маленькой квартире. Поэтому 700 € за м² подходит для квартиры от 50 м² и больше.

Обратите внимание и на НДС. На работы по счёту НДС 24%, а компании добавляют к цене и свои расходы и налоги. Поэтому предложения могут сильно отличаться, и всегда нужно спрашивать, включён ли НДС в цену.

И ещё одна статья бюджета: тот, кто проектирует. Архитектор или дизайнер интерьера, который всё спроектирует и нарисует, и это тоже деньги. Можно сказать «хочу тут так, а тут так», но инженер нужен в любом случае, и он тоже стоит денег.

Инженер, разрешение и закрытие проекта

Если меняется планировка, что-то сносят или строят стены, инженер нужен ещё до начала работ. Инженер подаёт заявку на разрешение на небольшие строительные работы (по-гречески «адия», άδεια) через систему e-Άδειες, и работы начинаются только когда разрешение на руках.

Начинать без разрешения это настоящий риск. Достаточно, чтобы один сосед пожаловался, и работы остановят, а потом штрафы, юридические проблемы и трудности при продаже.

В конце ремонта нужно закрыть проект. Рабочие должны быть застрахованы в греческом соцстраховании (e-ΕΦΚΑ), а декларации о страховании оформляются на вас как на владельца, даже если вы наняли компанию. Закрытие обычно делают вместе инженер и бухгалтер, поэтому нужны оба.

Три вида ремонта

Косметический ремонт. Покраска стен и мелкий ремонт. Стоит намного дешевле.

Полный ремонт. Сносят и строят заново, включая электрику и сантехнику. Нужны инженер и разрешение, как я писала выше.

Разделение квартиры на две. В Греции можно разделить одну квартиру, если она достаточно большая, на два отдельных объекта с двумя кадастровыми номерами. Здесь ремонт дороже, и не потому, что мастер решил брать больше. Для этого есть причины:

• всё удваивается: две кухни, два санузла
• два счётчика электричества и два счётчика воды
• инженер должен подготовить новый план разделения, и это стоит денег
• после того как инженер подаёт документы, они идут к нотариусу и проходит вторая сделка. За это платят снова, плюс пошлина государству, и только тогда у вас две квартиры
• только после этого можно подавать заявку на разделение счётчиков электричества и воды

Такое разделение может добавить к бюджету примерно 10 000 € из-за бюрократии.

Кому-то нужно бегать между всеми инстанциями. Иногда это инженер, иногда руководитель проекта.

Какая у меня роль

Я веду ремонты любого вида. У меня есть команда, с которой я работаю и которой доверяю, с честными ценами и в Афинах, и в Салониках. Я работаю только со своей командой: не привожу на объект мастеров, которых не знаю, и не слежу за чужим ремонтом.

Вы можете получить от меня несколько предложений по цене под ваш бюджет, а я сопровожу работы до конца и проверю, что всё сделано как надо.

Как контролировать, когда вы не в Греции

Не обязательно быть на объекте, чтобы знать, что там происходит. Но нужен человек, который там находится и понимает, что видит.

Фото и видео недостаточно. Можно снять красивый ракурс, а на деле всё иначе. Поэтому нужен человек, который приходит на объект, разбирается в строительстве и проверяет, что реально сделано, а не только как это выглядит на видео. Он ваши глаза на месте.

Несколько правил, которые работают:

• письменное предложение по цене до начала, с перечнем работ и материалов
• оплата по этапам, а не всё вперёд
• своевременная информация о каждом изменении и согласование дополнительной стоимости до выполнения
• просить фото электрики и труб до того, как закроют стены. Так вы потом случайно не просверлите провод или трубу, когда захотите повесить картину

Сколько это занимает времени

Греция очень медленная страна. Если вам говорят, что ремонт займёт два месяца, обычно можно умножать на два.

И это зависит не только от мастеров, даже хороших. Бывают праздники, выходные, похороны и всякое другое. В декабре и январе почти никто не работает. В августе никто не работает. На Пасху тоже. К тому же окна и двери хорошего качества заказывают минимум месяц, и кухню тоже.

Мой совет: планировать сдачу или продажу только когда ремонт действительно закончен, а не до этого.

Ошибки, которые я вижу чаще всего

Покупают, не показав объект инженеру. До покупки ваш инженер должен приехать и проверить, что можно делать: какие стены несущие и можно ли вообще что-то сносить. В Греции есть дома без балок и колонн, где сами стены и есть каркас, и их ломать нельзя. Бывало, что люди покупали квартиру и потом узнавали, что стену снести нельзя, потому что может обрушиться потолок или этаж. Усилить можно железной конструкцией, но это дополнительные деньги. Инженер должен проверить и где проходят главные стояки, и где мокрые зоны, потому что иногда их приходится переносить или поднимать пол.

Выбирают мастера по самой низкой цене. Без письменного предложения и без рекомендаций дешёвое предложение обычно становится дорогим.

Делают ремонт, не подумав, для чего он. Нужно понимать, что вы будете делать с квартирой после ремонта и для кого она, потому что это влияет даже на планировку. В маленькой квартире студия с открытым пространством в Греции нравится меньше. Даже если квартира маленькая, лучше, чтобы в ней была закрытая спальня. А если покупаете, хорошо бы, чтобы был балкон. В Греции балкон почти обязателен.

Нет человека на месте. Если за вас никто не следит, мастер единственный, кто знает, что реально сделано, и спокойным в таком положении быть нельзя.