FAQ для иностранцев
Короткие и понятные ответы на самые важные вопросы о покупке недвижимости в Греции
01Может ли иностранец купить недвижимость в Греции?
Да.
Иностранцы могут покупать недвижимость в Греции, в том числе не являясь налоговыми резидентами страны.
Для граждан стран вне ЕС есть дополнительные ограничения в отдельных приграничных районах. Поэтому конкретный объект всё равно проверяет юрист — до внесения задатка.
Гражданство ≠ налоговое резидентство. Для самой покупки переезжать в Грецию и становиться её налоговым резидентом не нужно.
02Что такое AFM и когда он нужен?
AFM — греческий налоговый номер.
Это 9-значный идентификационный номер налогоплательщика. Для покупки недвижимости он обязателен и нужен ещё до сделки: без него не подписать предварительный договор и не внести задаток.
Получить AFM можно заранее и без приезда — через представителя по доверенности.
После покупки AFM понадобится и дальше: для декларации E9, ежегодного налога ENFIA, аренды и других налоговых вопросов.
03Нужен ли греческий банковский счёт?
Для самой покупки — не всегда.
Оплата проводится банковским переводом по условиям сделки. Но на практике греческий счёт почти всегда удобен: налоги, нотариус, коммунальные платежи, расходы по квартире и получение аренды.
04Можно ли купить квартиру, не приезжая в Грецию?
Да. Сделку можно провести по доверенности.
Доверенность оформляют в греческом консульстве или у нотариуса в вашей стране — с апостилем и официальным переводом на греческий.
- Доверенность
- Апостиль
- Официальный перевод
- Представитель в Греции
- Сделка
Проверьте написание имён. Имя и фамилия в доверенности, переводе, AFM, банковских документах и договоре должны совпадать с паспортом. Одна лишняя буква в транслитерации может остановить процесс в самый неподходящий момент.
05Сколько стоит покупка сверх цены квартиры?
Цена квартиры — это не весь бюджет покупки.
| Налог на переход права собственности | 3,09 % |
| Нотариус | ≈ 1–1,5 % |
| Юрист | ≈ 1 % |
| Кадастр / регистрация | ≈ 0,6–0,7 % |
| Переводчик | при необходимости |
| Риелтор | если участвует в сделке |
Почему 3,09 %: базовый налог — 3 %, и на сумму налога начисляется муниципальный сбор 3 %. Для новостроек налоговый режим другой. Это ориентиры — точную смету по объекту я расписываю до задатка.
Рассчитать бюджет покупки →06Сколько времени занимает сделка?
Обычно 1–3 месяца.
Но это ориентир, а не гарантия.
- Выбрали объект
- Юрист проверил документы
- Задаток
- Продавец собирает документы
- Нотариус готовит договор
- Оплата и подписание
- Регистрация
Иногда всё готово за несколько недель. Иногда одна справка продавца задерживает сделку на месяц. Поэтому срок зависит не только от покупателя.
После покупки объект вносится в декларацию E9 и учитывается при расчёте ежегодного налога ENFIA.
07Даёт ли покупка недвижимости право жить в Греции?
Сама по себе — нет.
Право собственности на квартиру и право на проживание — разные вещи. Для граждан ЕС действуют правила ЕС. Гражданину другой страны для долгосрочного проживания нужно отдельное основание для ВНЖ.
Недвижимость может стать основанием для Golden Visa, если объект и сумма инвестиции соответствуют требованиям программы.
Golden Visa в Греции. Пороги, требования к недвижимости, ограничения и что можно купить.
Посмотреть условия Golden Visa →08Можно ли сдавать купленную квартиру?
Да.
Долгосрочную аренду собственник регистрирует через налоговую систему AADE, а доход декларируется в Греции — это касается и владельцев-иностранцев.
Но долгосрочная аренда и Airbnb — разные режимы. Для краткосрочной аренды действуют отдельные требования, а в центральных районах Афин вводились ограничения на регистрацию новых объектов. Поэтому перед покупкой квартиры «под Airbnb» правила проверяются для конкретного адреса и на момент покупки.
«Если квартира покупается под аренду, это нужно решить до покупки, а не после неё. От стратегии зависят район, дом, планировка, бюджет ремонта — и то, какие объекты вообще имеет смысл смотреть.»